Zmiana konstytucji dokonana w dniu 29 grudnia 1989 roku umożliwiła odrodzenie się samorządu terytorialnego, którego podstawową jednostką jest gmina. Zasady funkcjonowania samorządu lokalnego, określone w ustawie o samorządzie terytorialnym, były jednakowe dla wszystkich gmin, niezależne od wielkości terytorium czy też liczby mieszkańców.

Jedyny wyjątek ustawodawca uczynił dla obszaru stolicy, uchwalając w dniu 18 maja ustawę o ustroju miasta stołecznego Warszawy.

Na mocy tej ustawy miasto zostało podzielone na siedem samodzielnych dzielnic-gmin, które tworzyły jednocześnie obligatoryjny Związek Dzielnic-Gmin Warszawy. Celem tego związku było zapewnienie harmonijnego rozwoju Warszawy, dbałość o jej funkcje stołeczne i ogólnomiejskie.

Na czele związku stał prezydent wybrany przez Zgromadzanie Wyborcze, składające się ze wszystkich radnych dzielnic-gmin warszawskich. Organem uchwałodawczo-kontrolnym dla Związku była Rada Warszawy, mająca za zadanie również rozstrzygać spory pomiędzy dzielnicami-gminami. Radę Warszawy stanowili przedstawiciele rad wszystkich dzielnic-gmin warszawskich.

Jedną z siedmiu dzielnic-gmin była dzielnica-gmina Wola. Została ona podzielona w wyniku zmiany struktury administracyjnej miasta stołecznego Warszawy, dokonanej na mocy ustawy z dnia 25 marca 1994 roku. Z części obszarów byłych dzielnic-gmin utworzono jedenaście nowych gmin warszawskich. I tak na terenach stanowiących zachodnią część dzielnicy-gminy Woli utworzona została w dniu 19 czerwca 1994 Gmina Bemowo. Następnie, zgodnie z ustawą z dnia 15 marca 2002 roku o ustroju miasta stołecznego Warszawy stolica Rzeczypospolitej Polskiej miasto stołeczne Warszawa stało się gminą mającą status miasta na prawach powiatu, a Bemowo jedną z 18 dzielnic m.st. Warszawy. Dzielnica Bemowo obejmuje tereny tak zwanego zachodniego pasma byłej dzielnicy-gminy Wola, przyłączone do Warszawy dopiero w roku 1951, do niedawna rolnicze, mające dobrą ziemię i od stu mniej więcej lat stanowiące zaplecze ogrodnicze Warszawy.

Tereny te różniły się od sąsiadującej z nimi od wschodu Woli. Grunty dzisiejszej Woli były królewszczyznami, a wcześniej - dobrami książąt mazowieckich. Natomiast wsie, które znajdowały się na obszarze obecnej Dzielnicy Bemowo, takie jak Groty, Górce, Chrzanów, a także Odolany (wchodzące dziś w skład dzielnicy tylko częściowo) były wsiami rycerskimi. Należały do drobnej szlachty: Grotów, Zdziarskich, Chrzanowskich, Blizińskich, Chądzyńskich, Szeligów i Nietykszów. Wymienione wsie były przy tym starsze od Woli: istniały przed wiekiem XV, czyli w czasach, gdy powstawać zaczęły na Mazowszu Wole i Wólki, nazywane tak od wolnizny.

Wieś Groty była niewielka: w XVI wieku liczyła w sumie trzy łany, czyli około 70 hektarów. Górce w 1432 roku należały do Piotra Pielgrzyma, którego syn zwał się już Górczewski. Chrzanów - już w pierwszej ćwierci XV wieku znajdował się w rękach rodziny Chrzanowskich.

Dzieje tych wsi były burzliwe - między innymi zdziesiątkował ten obszar szwedzki potop (piaszczyste nieużytki, na których wyrosło osiedle Bemowo, dawniej zwane były Szwedzkimi Górami od walk w czasie potopu). O wojennej przeszłości tych terenów świadczą również istniejące do dziś szańce i forty: "Radiowo", "Bema", "Blizne" i "Chrzanów" należące do zewnętrznego pierścienia twierdzy, w jaką Rosjanie podczas zaborów zamienili Warszawę.

Dopiero od drugiej połowy XVIII wieku następuje ponowny rozwój tego terenu - jednak na już nieco innych podstawach. W wieku XIX powstają tu nowe folwarki Jelonki, które oddzieliły się od Odolan i Karolin. Kształtuje się wspomniane już zaplecze ogrodnicze Warszawy i dzieje się tak przede wszystkim dzięki rodzinie Ulrichów. Jan Krystian w roku 1844 przejął przedsiębiorstwo ojca, a w 1877 nabył kolonię w Górcach, gdzie założył szkółki drzew owocowych i krzewów ozdobnych. Zorganizował też czteroletnie kursy dla praktykantów, które ukończyło około stu ogrodników, zanim władze carskie nie zakazały mu tej działalności. Była to w zasadzie pierwsza szkoła na terenie dzisiejszego Bemowa.

Ulrichowie znaleźli naśladowców: wielcy ogrodnicy warszawscy zaczęli wydzierżawiać tereny Górc i Jelonek, toteż u schyłku stulecia na dobre rozkwitła tu produkcja sadowniczo-warzywna. W tym też okresie do wsi dzisiejszego Bemowa napłynęło sporo osadników niemieckich: między innymi piętnaście rodzin do samego Chrzanowa; ich potomkowie żyją tam do dzisiaj (rodziny Bucholtzów, Kilenów, Szelenbaumów...).

Obok ogrodnictwa rozwijał się przemysł budowlany. Powstawały liczne cegielnie w Odolanach, Karolinie i na Jelonkach. Największa i najsłynniejsza była cegielnia, fabryki dachówek Bogumiła Schneidera. Założona została na Jelonkach w roku 1864 i na przełomie stuleci zatrudniała ponad 150 robotników, co dla takiego zakładu było liczbą znaczną. Przetrwała aż do września 1939 roku. Rodzina Schneiderów ma zresztą w rozwoju dzisiejszego Bemowa miejsce szczególne, gdyż dzięki nim powstała pierwsza na tym terenie parafia katolicka. W roku 1943 syn Bogumiła, Zygmunt, ofiarowuje ze swojego majątku działkę pod budowę kościoła (który zostaje ostatecznie konsekrowany w roku 1968), a w roku 1951 zostaje erygowana parafia Podwyższenia Krzyża Św.

W roku 1921 na terenach dzisiejszego Bemowa rozpoczęto budowę Transatlantyckiej Radiostacji Nadawczej. Stanęły potężne maszty. Nie wykorzystano jednak całego terenu: między radiostacją i ówczesną granicą Warszawy pozostawał pas nie zagospodarowanego lasu sosnowego. I to właśnie miejsce upatrzył sobie Ignacy Boerner - minister poczty i telegrafów. Ów działacz PPS, legionista, uzyskał od prezydenta Mościckiego prawo do budowy osiedla na ówczesnych gruntach państwowych, położonych we wschodnich Babicach. Na budowę osiedla uzyskał bardzo tanie kredyty w Krajowym Banku Gospodarczym. 29 kwietnia 1932 roku zostaje założone Towarzystwo Popierania Budowy Własnych Domów pracowników służby łączności, a już w listopadzie tegoż roku gotowe jest pierwsze 56 domów - skanalizowanych, zelektryfikowanych, z ułożonymi drogami. W podobnie błyskawicznym tempie osiedle się rozrasta i w roku 1935 liczy już 300 domów jednorodzinnych. W części z nich zamieszkali uczestnicy walk o niepodległość. Na szczególną uwagę zasługuje to, że już w 1933 roku wybudowana została linia tramwajowa łącząca Koło z nowo wybudowanym osiedlem.

Ściślejszy związek z Warszawą zaczyna mieć obszar Bemowa w dwudziestoleciu międzywojennym. Dawny folwark Schneiderów na Jelonkach ulega parcelacji zgodnie z ustawą z roku 1925, która stanowiła, iż majątki podmiejskie nie mogły przekraczać 50 hektarów. Na terenach tych powstaje podwarszawskie osiedle, które z założenia miało być miastem-ogrodem. W roku 1937 zostaje tu otwarta szkoła (dzisiejsza Szkoła Podstawowa nr 306 przy ul. Połczyńskiej).

Piękne karty zostały zapisane podczas obrony Warszawy w 1939 roku: choć już 8-9 września pierwszy szturm niemiecki na miasto odparty został na Woli w pobliżu sławnej reduty 56, na terenach Bemowa, położonych dalej na zachód, polskie pozycje zostały utrzymane aż do kapitulacji stolicy. W okresie okupacji zwłaszcza Boernerowo - jako korzystnie położone i przy tym mające dobrą komunikację z miastem - odegrało znaczącą rolę w działalności konspiracyjnej. W wielu domach znajdowały się arsenały podziemia, tutaj też działały tajne radiostacje. Jako znajdujące się poza granicami Warszawy, tereny Boernerowa nie podzieliły losu całkowitego zniszczenia stolicy w roku 1944.

Powojenny rozwój Bemowa związany był przede wszystkim z potrzebami mieszkaniowymi wojska. Funkcjonowało tu lotnisko wojskowe, a w roku 1951 otwarta została Wojskowa Akademia Techniczna, mająca ogromne znaczenie nie tylko dla spraw obronności, ale i dla całej gospodarki kraju.

Dopiero od roku 1956 zaczęło wkraczać na tereny obecnej Dzielnicy Bemowo budownictwo spółdzielcze: powstawały kolejne, coraz większe osiedla, złożone głównie z wysokich bloków.

Warto także nadmienić, że Bemowo wzięło swoją nazwę od nazwiska polsko-węgierskiego bohatera narodowego: gen. Józefa Bema.